4.5亿房地产项目恐展期 兴业信托怒怼投资者底气何在

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信托项目展期,投资者维权却被怒怼。近日,一则信托项目经理“发飙”怒骂投资者的视频流出,将兴业信托推向了风口。究其原因是兴业信托·筑地D015(imToken钱包app)集合资金信托计划(imToken钱包app)项目出现了兑付问题,投资者维权所致。1月5日,北京商报记者从兴业信托相关人士处获悉,该项目已展期两年,将于2024年11月20日前偿还所有剩余标的的股权回购价。不过,大多数投资者对此表示“难以认可”,分析人士认为,兴业信托给出的解决方案并非可选项,目前只能期待交易对手按照展期方案履约,做好后续投资者兑付工作。

4.5亿项目拟展期两年

“你们给我不讲理试试看!”“旭辉欠你们的钱不是我欠你们的钱”“你们耽误我的处置工作就拿不到钱”“我忍你们很久了”……近段时间,兴业信托火了,起因是一则项目总经理怒怼投资者的视频被广为流传。

在视频中,这位项目总经理反复提到“旭辉欠钱”4个字眼,究其根本是因为“兴业信托·筑地D015”项目出现了兑付危机。

根据投资者提供的推介材料,该项目的募集资金规模为4.5亿元,2021年4月发行,资金用途为:对杭州昌禾商务信息咨询有限公司(imToken钱包app)进行股权投资,SPV公司持有杭州昌安商务信息咨询有限公司(imToken钱包app)股权,进而通过平台公司持有杭州兴塘置业有限公司股权并最终投资于浙江省杭州市萧山区南秀路与新如路交汇处“滨旭府”项目。

该项目本该在2022年10月20日到期兑付,但兴业信托未依约支付本金及信托收益,已构成违约。针对项目兑付处置情况,北京商报记者致电兴业信托方面进行采访,该公司相关人士对采访电话进行转接,但始终未有人接听。

不过,北京商报记者另从兴业信托客服人员处了解到,目前,该信托计划已触发对赌条款,且信托产品存续期已经满18个月,兴业信托已按照合同约定要求旭辉集团履行股权回购义务,并且已经发送过提前回购通知函,目前兴业信托也在和旭辉集团协商退出方案。

“我司已经跟相关主体签署了协议,展期期限为两年,也就是2022年底累计偿还不少于3000万元,2023年底累计偿还不少于5000万元,2024年11月20日前偿还所有剩余标的的股权回购价。”上述客服人员说道。

早已触发对赌退出协议

“兴业信托·筑地D015”项目出现兑付危机早有征兆。兴业信托发布的《兴业信托·筑地D015(imToken钱包app)集合资金信托计划2022年第三季度信托资金管理报告》内容显示,彼时,该信托项目就已触发对赌条款,兴业信托作为受托人于2022年8月17日向旭辉集团和杭州旭辉置业有限公司发送《提前回购通知函》,要求旭辉集团提前对标的股权进行回购。

兴业信托表示,2022年9月29日该公司基于旭辉集团舆情再次向旭辉集团和杭州旭辉置业有限公司发送《提前回购通知函》,要求旭辉集团尽快对标的股权进行回购。

投资者提供的相关信息显示,“兴业信托·筑地D015”对赌退出方式主要有A类和B类,如触发A类对赌条件,兴业信托有权要求杭州旭辉无条件收购信托计划持有的SPV公司全部股权,杭州旭辉应无条件配合;如触发B类对赌条件,杭州旭辉有权收购兴业信托持有的SPV公司全部股权。

虽然早已触发对赌退出协议,但时至今日,投资者依旧未得到明确答复。而在投资者提供的视频信息中,北京商报记者注意到,上述项目总经理表示,“该展期方式已被旭辉集团否定”。

“信托理财经理说应该一年时间就可以兑付,收益率在7.5%-8.15%之间,最低230万元起投,目前,这个项目的兑付金额只有2000万元,我们实在不认可展期方案。”一位投资者在接受北京商报记者采访时说道。

金乐函数分析师廖鹤凯在接受北京商报记者采访时分析称,房地产信托业务违约近年来屡见不鲜,旭辉集团作为大型房地产公司近年来面临大面积融资违约的情况,这其中有大环境的影响导致项目进度显著放缓,回款也显著不及预期,也有其自身没有控制好融资杠杆的原因。兴业信托这个项目就是其在普通贷款无法满足日常资金需求的情况下,操作的特殊交易结构项目,通过SPV架构介入股权的模式进一步放大了融资杠杆,虽然可以加速项目进度,但是在市场环境变化较快的情况下也急剧扩大了风险。

存量风险项目亟待处置

近年来,受经济下行压力影响,部分实体企业经营困难的压力传导到信托行业,信托公司业务风险管理压力加大,尤其以房地产信托业务较为显著,违约、展期成为常态。来自用益信托研究院监测数据显示,据公开信息不完全统计,截至2022年12月30日,房地产信托违约项目115个,涉及金额930.25亿元。

在风险释放的过程中,监管也对房地产信托业务的规范发展加强了指导。早在2019年7月,某地银保监局就召集辖内部分信托公司董事长、总经理高层级“窗口指导”会议。明确表示,对于土地款融资业务,不得再新增。对于原已备案、已部分放款的,后续可能无法投放;对于已备案未投放的、新增未备案的一律不再给予备案和操作。在这之后,监管又设置了房企融资“三道红线”,剔除预收款的资产负债率不得大于70%,要求净负债率不得大于100%,现金短债比不得小于1倍,控制房地产行业的有息债务增长。

在一系列强监管之下,房地产信托业务占比已保持在较低水平,来自中国信托业协会发布的数据显示,截至2022年三季度末,投向房地产的资金信托规模为1.28万亿元,同比下降0.67万亿元,降幅34.2%。

未来支持高周转、高杠杆的房地产信托业务不会再大量出现,如何在严格落实资管产品监管要求、做好风险防控的基础上,按市场化、法治化原则支持房地产企业和项目的合理融资需求才是信托公司需要关注的重点。

用益信托研究院研究员喻智指出,房地产信托业务违约多发的主要原因仍是房地产市场不景气、房企资金链紧张。2022年四季度,监管层对房地产行业的扶持刺激政策密集出台,2023年房企的困境会有所缓解,项目风险得到一定程度的缓释。但2023年房地产信托业务总体还是不太乐观,因为房地产市场信心需要时间恢复,存量房地产信托业务的风险项目也需要处置,预计2023年房地产信托业务主要仍在房企纾困、保交楼、风险处置等方面,在保障房租赁融资和REITs等创新业务存在一定的机会。

“房地产信托业务规模在2017年中央定调房住不炒之后已经在多重政策限制下不断收缩。未来房地产信托业务还会继续收缩一段时间,预计明年年中后房地产信托业务发展会趋稳,预计未来三年触底后会进入稳定发展阶段。”廖鹤凯进一步指出,目前,房地产类信托产品需要关注的潜在风险包括:交易标的所处区域、交易标的的交易对手的流动性情况和再融资的能力、项目本身再融资的可能、项目本身业态构成和回款周期。本轮风险出清后,未来地产公司集中度预计会大幅提升,市场预期改变“房住不炒”政策目标达成,房地产完成公用事业化,高回报率时代终结,房地产收益率将趋近于社会资本平均回报率水平。

北京商报记者 宋亦桐


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